提要：城市综合体眼下受到热捧的程度，有时令人瞠目。济南温州商会会长夏三忠在投资县域综合体时也按此评估，“一个县城只有1个就可以了。”　　夏三忠作为济南温州商会会长，早在2007年就谋划“6年若真建50个综合体” 的计划。

城市综合体眼下受到热捧的程度，有时令人瞠目。比如杭州 2008 年首提“建 100 个多功能城市综合体”的计划,今夏又抛“再建100个综合体” 的豪言。 人们不禁要问：一个城市到底应该有多少城市综合体？

　　一座城市需要多少综合体？

　　万达一位人士告诉记者，一般来说，购物中心是城市综合体的必备组成部分，不妨用它估算综合体的市场空间。在发达国家，中产阶层每人每年大概消费10 万人民币，这样1万人就是10个亿，而这 10个亿基本足够维持一个购物中心的运营。

　　他认为，在中国，虽然消费水平会低些，但一个中产阶层每人每年消费1万元还是可能的，这样的话 10万人即可支撑一个购物中心的存在。比如在济南，若考虑节约的消费习惯，就算 30 万人“ 养” 一个综合体，济南300 多万市区人口，存活 10 个购物中心没问题。这样看，济南现在的城市综合体还是太少，需要加大发展的步伐。

　　一个经常为地产界引用的说法是，城市人均 GDP 达到4000美元/年，就具备了发展城市综合体的初步条件，人均10000美元/年将进入城市综合体快速发展阶段。统计公报显示，2009 年，济南市人均 GDP 达到7373美元/年；有预测称到 2012 年，将接近或超过10000 美元/年。从这个角度看，3年后，济南将进入城市综合体快速发展阶段。

　　用人均商业面积来估算也是一种办法。“做城市商业布局规划时，按规定人均商业面积应控制在1-2 平方米（含社区商业）。 ”省城乡规划设计研究院副总规划师蒋琛告诉记者。济南温州商会会长夏三忠在投资县域综合体时也按此评估，“一个县城只有1个就可以了。”

　　“单中心”变“多中心”的机会

　　“像泉城路这样的城市级商业中心，以济南的人口规模和城市地位，在济南应有8-9个。”记者了解到，济南正在对 2005 年版的济南市商业网点发展规划进行修编，承担此课题的中商商业发展规划院专家初步调研后如是说。

　　随着城市发展，“一城一心”的格局在很多城市已被打破。城市的商业中心正从单核向多核演变。尊地地产分析师以上海为例，商业中心已由单一的南京路向虹桥、淮海路、徐家汇、陆家嘴、人民广场等多中心转变。天津、哈尔滨、福州等市也正在发生这种演变。

　　“这一定是个趋势。很显然，在城市交通日益拥堵的今天，大家都去泉城路购物会很费时费力。多商圈、就近解决消费需求，甚至能在综合体的‘八分钟生活圈’内满足，显然更符合消费者需要。”一位业内人士分析。

　　据透露，正在进行的济南商业网点修编中，还发现了一些问题。比如济南商业网点空间布局不合理、人均商业面积不足、业态搭配不合理等，将在仔细调研的基础上重新规划济南未来的商业空间，包括综合布局、梯次布局、产业布局、特色布局等。春节前很可能完成修编，向社会公布现状报告、网点投资指南等成果。

　　毫无疑问，在城市商业由“一心”走向“多心”的过程中，城市综合体正可以大有作为。

　　还有专家发现，很多二三线城市存在一家商业企业“一股独大”的现象，缺乏竞争，商业模式和管理模式比较落后，给新进入者提供了较大的生存空间。

　　服务业升级欲重整商业空间

　　空间形态影响服务业升级，这是夏三忠的一个理念。

　　“门头房是容不下净雅的。”他在考察县域投资环境时发现，现在山东省内不少县城仍在一味复制“ 底商+住宅”的模式，甚至仍然在宝贵的核心商圈盖门头房。“不仅本地商号无法壮大，外地品牌也进不来。比如统一银座选址至少需要500平米的店面，门头房他不会去的。大商业机构选址，好的地段和好的物业形态同样重要，门头房他不会去的。”

　　夏三忠作为济南温州商会会长，早在2007年就谋划“6年若真建50个综合体” 的计划。他认为，如果在核心商圈建一个商业综合体，就会提供个性化的商业空间。“假设一个本地商号愿意跟随温商的脚步向外扩张的话，我们6年若真建50 个综合体，它就有50家门店，如果一家年利润达到300万元的话，1.5亿元甚至可以甚至可以奔上市的路了。”

　　“再都盖成门头房，或者搞一条街两层皮，好好的核心商圈就瞎了。没有新的城市形象，没有新的商业功能，没有新的就业机会，这样的城市化是低水平的重复浪费。表面上城市旧貌换新颜，实际上城市商业原地踏步走，面子好看里子没变。县域大量的中高端消费需求被周边中心城市吸引，县城的三产就没法提升发展了。”他说。

　　“县城的商业空间需要革新。”夏三忠说，“近年来城镇化的快速发展，给中小综合体在县域的发展提供了空间。温商现在还多在地级市的商业副中心或经济强县选址。在县城做城市综合体时，不会照搬大城市综合体的模式，有自己内在的商业逻辑。”